Reclamar los gastos de constitución de la hipoteca: qué corresponde al banco y en qué plazo

Durante años, las escrituras de préstamo hipotecario impusieron al prestatario la totalidad de los gastos de constitución de la hipoteca: notaría, registro, gestoría y tasación. Esa cláusula ha sido declarada abusiva, y quien la firmó puede recuperar buena parte de lo que pagó de más. Conviene conocer cómo se reparten esos gastos y, sobre todo, hasta cuándo puede reclamarse su devolución.

Una cláusula abusiva

La cláusula que atribuía indiscriminadamente al consumidor todos los gastos de constitución del préstamo fue declarada abusiva por los tribunales, por generar un desequilibrio importante en perjuicio del prestatario en contra de las exigencias de la buena fe, conforme a la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores. Declarada abusiva la cláusula, se tiene por no puesta, y procede determinar a quién correspondían realmente esos gastos según la normativa aplicable en el momento de la firma.

Cómo se reparten los gastos

Ante la falta de un reparto pactado válido, la Sala Primera del Tribunal Supremo fijó cómo distribuir cada partida. Los gastos de notaría se reparten por mitad entre la entidad y el cliente, al existir un interés compartido en la escritura. Los gastos de registro de la propiedad corresponden en su totalidad a la entidad, criterio que el Tribunal Supremo ya sentó en 2019. Los de gestoría también, desde la sentencia del Tribunal Supremo 555/2020, de 26 de octubre, que, tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020, dictada en los asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19, Caixabank, S.A. y Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A., corrigió el reparto por mitad fijado en 2019 (ECLI:EU:C:2020:578).

El Tribunal de Luxemburgo confirmó que, declarada abusiva la cláusula que atribuía indiscriminadamente todos los gastos al consumidor, no puede denegarse la restitución de lo pagado por el solo hecho de que el Derecho español no reparta expresamente cada partida entre las partes, salvo que la normativa aplicable en ausencia de la cláusula impusiera ese gasto al consumidor. A partir de esa sentencia, el Tribunal Supremo atribuyó también a la entidad el coste íntegro de la tasación del inmueble, además del registro y la gestoría. En conjunto, de cada 1.000 euros de gastos de constitución, la entidad suele terminar abonando entre 700 y 850 euros, según el peso relativo de cada partida en la escritura concreta.

¿Cuándo prescribe la acción para recuperar lo pagado?

La acción para declarar la nulidad de la cláusula abusiva no prescribe: puede impugnarse en cualquier momento, sin límite temporal. Distinta es la acción para recuperar el dinero ya pagado, que sí está sujeta a plazo. Al ser una acción personal sin plazo especial, prescribe a los cinco años desde que pudo exigirse su cumplimiento, conforme al artículo 1964.2 del Código Civil.

La cuestión decisiva es desde cuándo se cuentan esos cinco años. La doctrina más reciente del Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha precisado que ese plazo no puede empezar a correr antes de que el consumidor haya podido conocer razonablemente el carácter abusivo de la cláusula, y no desde el simple momento del pago de cada gasto. Es un punto que ha evolucionado en los últimos pronunciamientos europeos, por lo que conviene analizar cada caso conforme a la doctrina vigente en el momento de reclamar, sin dar por perdida la acción por el mero transcurso del tiempo desde la firma de la hipoteca.

Cómo se reclama y qué conservar

La vía consiste en solicitar la nulidad de la cláusula y la restitución de las cantidades que correspondían a la entidad, habitualmente previa reclamación al servicio de atención al cliente del banco. Para cuantificar lo reclamable es esencial conservar la escritura del préstamo y las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación: sin esas facturas, la entidad o el juzgado no tienen base documental para calcular la devolución.

A título de ejemplo, en una hipoteca de 200.000 euros constituida hace una década, los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación suelen sumar entre 2.000 y 3.000 euros. De esa cifra, la entidad debe devolver la totalidad del registro, la gestoría y la tasación, y la mitad de la notaría, además de los intereses legales desde cada pago. Con la escritura y las facturas puede calcularse con precisión el importe exacto que corresponde reclamar en cada caso.

Cómo le ayudamos en la reclamación de los gastos de hipoteca desde RCM Legal

Existen dos dificultades reales: manejar correctamente el plazo de reclamación, cuya interpretación ha cambiado con la doctrina europea y que a menudo se cree caducado sin estarlo, y cuantificar con exactitud qué parte de cada gasto corresponde a la entidad. Muchos consumidores descartan reclamar por creer que ha pasado demasiado tiempo, cuando no siempre es así.

Desde RCM Legal analizamos su escritura hipotecaria, calculamos lo que puede recuperar por los gastos de constitución y reclamamos su devolución conforme a la doctrina vigente. Como abogados especializados en derecho civil en Murcia, si firmó una hipoteca con una cláusula de gastos como esta, expónganos su caso y le diremos cuánto puede reclamar y en qué plazo.