Decreto Maricarmen y ocupación de vivienda: qué debe saber el propietario

El llamado «Decreto Maricarmen» vuelve a situar en primer plano la protección de los arrendatarios y la recuperación de viviendas. Para el propietario, la primera decisión sigue siendo jurídica: identificar si existe un contrato de alquiler, una entrada en una morada ajena o una ocupación sin título. Cada supuesto exige una respuesta distinta, y las nuevas medidas obligan a revisar contratos, vencimientos y procedimientos antes de actuar.

Situación normativa a 1 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 26/2026 está en vigor desde hoy. El Real Decreto-ley 27/2026 se ha publicado hoy y entrará en vigor el 2 de octubre. Su continuidad queda sujeta a la convalidación parlamentaria: la publicación en el BOE y la convalidación son momentos diferentes.

Qué cambia con el Decreto Maricarmen para los propietarios

La denominación «Decreto Maricarmen» agrupa dos normas diferentes. El Real Decreto-ley 26/2026 modifica el régimen de los arrendamientos, establece medidas sobre desahucios y añade previsiones inmobiliarias y fiscales. El Real Decreto-ley 27/2026 reforma específicamente la prórroga de los contratos de vivienda habitual.

Para un propietario, una agencia o una empresa arrendadora, la consecuencia práctica es revisar el uso real de cada vivienda, la documentación contractual y los avisos de vencimiento. La protección de un arrendatario no debe confundirse con la existencia de un título para quien entró en un inmueble sin consentimiento.

Prórrogas del alquiler: dos regímenes que deben distinguirse

La disposición final quinta del Real Decreto-ley 26/2026 permite solicitar una prórroga extraordinaria por anualidades, hasta un máximo de dos años, para los contratos vigentes que cumplan sus condiciones. Exige estar al corriente del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Contempla el vencimiento de la prórroga obligatoria antes del 31 de diciembre de 2028 y otros supuestos de finalización de prórrogas o tácita reconducción.

La medida mantiene las condiciones del contrato y establece excepciones, entre ellas determinados acuerdos, la celebración de un nuevo contrato y una necesidad real y acreditada de vivienda del arrendador en los términos legales. No permite afirmar que todos los alquileres se renuevan automáticamente durante dos años.

El Real Decreto-ley 27/2026 establece, desde su entrada en vigor y con su régimen transitorio, prórrogas sucesivas de cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica, cuando no exista el preaviso exigido. Regula además indemnizaciones por determinadas decisiones de no prorrogar y excepciones a ellas. No configura una renovación indefinida e incondicionada: debe examinarse cada vencimiento y la coordinación entre ambas normas.

Para el contexto contractual, puede consultar nuestra guía del contrato de arrendamiento de vivienda; las novedades descritas aquí requieren revisar sus condiciones a la luz de los nuevos textos.

Alquiler de temporada, habitaciones y actualización de la renta

El Real Decreto-ley 26/2026 exige que el desplazamiento temporal del arrendatario responda a una causa justificada y acreditable. La ausencia de una causa de temporalidad debidamente prevista en el contrato comporta su sometimiento al régimen de vivienda habitual, con los efectos previstos en la norma. La etiqueta «temporada» no sustituye esa justificación.

El alquiler por habitaciones también recibe una regulación específica. Antes de ofertar o renovar estos contratos, las agencias y los arrendadores deben comprobar el uso efectivo, las reglas de renta y, cuando corresponda, la declaración de zona de mercado residencial tensionado.

La disposición final sexta establece reglas extraordinarias para actualizaciones anuales hasta el 31 de diciembre de 2027: no cabe incremento cuando la renta supera el límite máximo aplicable del sistema de referencia; en los demás casos, se atiende al nuevo pacto entre las partes y, si no existe, el incremento no puede superar el 2 %. Ese porcentaje no debe presentarse como una regla única para cualquier alquiler.

Vivienda ocupada: allanamiento, usurpación o conflicto de alquiler

Si alguien entra en una morada ajena o permanece en ella contra la voluntad de su morador, puede existir allanamiento de morada conforme al artículo 202 del Código Penal. Una segunda residencia puede constituir morada; lo determinante es el uso y las circunstancias, no solo el empadronamiento.

La ocupación sin autorización de un inmueble que no constituye morada, o la permanencia contra la voluntad de su titular, puede encajar en la usurpación no violenta del artículo 245.2 del Código Penal.

Si hubo un contrato de alquiler, el impago o la controversia sobre su vencimiento exige analizar la relación arrendaticia. No debe tratarse automáticamente como una usurpación. Tampoco la vulnerabilidad, por sí sola, convierte una entrada sin título en un arrendamiento.

Qué hacer para recuperar una vivienda ocupada

1. Documentar el derecho a poseer y el uso de la vivienda. Reúna escritura o título, información registral, contrato si lo hubo, comunicaciones, fotografías y documentación del uso como morada.
2. Comunicar los hechos a la policía cuando puedan ser delictivos. Si la entrada se está produciendo, solicite su intervención y explique las circunstancias. La respuesta depende del caso; no debe prometerse un desalojo inmediato en todos los supuestos.
3. Elegir la acción adecuada. Valore la vía penal, la recuperación civil de la posesión o el desahucio arrendaticio según el origen de la ocupación y la identidad del titular.
4. Evitar la recuperación por la fuerza. Cambiar cerraduras con ocupantes dentro, cortar suministros o entrar por la fuerza puede generar responsabilidad. Conserve también las pruebas de desperfectos y gastos para valorar una reclamación de daños.

La recuperación especial de vivienda del artículo 250.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil está reservada a personas físicas propietarias o poseedoras legítimas, entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseer y entidades públicas titulares de vivienda social. Una sociedad mercantil propietaria no dispone automáticamente de esa modalidad especial.

Si se solicita la entrega inmediata, el artículo 441.1 bis prevé requerir a los ocupantes un título en cinco días desde la notificación. La falta de justificación suficiente permite ordenar la entrega si el título del demandante acredita su derecho, sin perjuicio de las garantías legales aplicables. Cinco días es el plazo para aportar el título, no una garantía de recuperar la vivienda en cinco días.

Vulnerabilidad y suspensión del desahucio: requisitos y excepciones

El artículo 2 del Real Decreto-ley 26/2026 contempla medidas hasta el 31 de diciembre de 2030 para personas vulnerables sin alternativa habitacional. Distingue entre determinadas entidades adquirentes de inmuebles o carteras hipotecarias y otros demandantes; no establece una suspensión automática de todos los procedimientos.

En el segundo grupo, la norma prevé intervención de la Administración, revisión de la suspensión y compensación para determinados propietarios. Incluye excepciones vinculadas a la situación del demandante y a las personas físicas titulares de dos o menos viviendas. La compensación tampoco se reconoce indistintamente a cualquier sociedad inmobiliaria.

El artículo 5 incorpora además una enervación extraordinaria mediante actuación de la Administración en supuestos arrendaticios de vulnerabilidad. Por ello, antes de presentar una demanda debe comprobarse qué régimen corresponde al procedimiento, al propietario y a quienes ocupan el inmueble.

Qué deben revisar propietarios y empresas inmobiliarias

Las nuevas normas aconsejan revisar vencimientos y preavisos, causas de temporalidad, actualización de rentas y documentación de cada inmueble. El artículo 1 del Real Decreto-ley 26/2026 también limita hasta el 31 de diciembre de 2028 determinadas adquisiciones por entidades cuyo objeto incluye la adquisición de inmuebles cuando se realizan gratuitamente o por debajo del 70 % del valor de tasación de mercado. Contempla excepciones y exclusiones: no equivale a una prohibición general de comprar vivienda por empresas.

Los cambios fiscales requieren un análisis separado de la operación y del contribuyente. Ni las ventajas fiscales ni las compensaciones deben darse por supuestas por el mero hecho de ser propietario.

En RCM Legal asesoramos a propietarios y empresas inmobiliarias de Murcia y a titulares de inmuebles en España. Nuestro equipo de derecho inmobiliario puede revisar su contrato, analizar la ocupación y determinar la vía legal de recuperación. Cuéntenos su caso.