El contrato de arrendamiento de vivienda: duración, fianza, renta y resolución bajo la LAU

El contrato de arrendamiento de vivienda se rige en España por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), profundamente reformada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Conocer su régimen —qué impone la ley y qué pueden pactar las partes en materia de duración, fianza, actualización de la renta y resolución— es la mejor forma de evitar conflictos y de que arrendador y arrendatario sepan a qué atenerse. Esta guía expone, de forma ordenada, el marco jurídico vigente del contrato de alquiler de vivienda.

Qué es y qué regula el contrato de arrendamiento de vivienda

El arrendamiento de vivienda es el contrato por el que una parte, el arrendador, cede a otra, el arrendatario, el uso de una edificación habitable a cambio de una renta, con el destino primordial de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Así lo delimita la LAU en su artículo 2, que separa este arrendamiento del de uso distinto de vivienda —locales de negocio, oficinas o segundas residencias de temporada—, sometido a reglas más flexibles. La distinción no es menor: el régimen protector de plazos, prórrogas y renta que a continuación se expone se aplica solo cuando el inmueble constituye la residencia habitual del arrendatario.

Conviene retener una regla práctica esencial: en el arrendamiento de vivienda la LAU es imperativa a favor del inquilino y, conforme a su artículo 6, son nulas las cláusulas que empeoren su posición respecto de lo que la ley le reconoce. Lo pactado por debajo del mínimo legal no le vincula, aunque lo haya firmado.

La duración del contrato de alquiler: plazo mínimo y prórrogas

La duración se pacta libremente, pero la ley garantiza al inquilino una permanencia mínima. Conforme a su artículo 9, si el plazo pactado es inferior a cinco años —o a siete años cuando el arrendador es persona jurídica—, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar con treinta días de antelación. El arrendador solo puede recuperar la vivienda antes de ese plazo si se reservó por escrito la necesidad de ocuparla como residencia propia o de familiares en primer grado.

Agotada la duración mínima, opera la prórroga tácita del artículo 10: si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar —el arrendador con cuatro meses de antelación, el arrendatario con dos—, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Solo después de esos tres años de prórroga tácita el contrato queda plenamente extinguido si el arrendador lo comunica.

La actualización de la renta: del IPC al nuevo índice IRAV

La renta solo puede actualizarse, conforme a su artículo 18, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato y únicamente si así se ha pactado de forma expresa. A falta de pacto, la renta no se revisa. Cuando se pacta, la actualización quedó sujeta, desde la reforma de 2019, a un límite objetivo que ha ido cambiando.

La normativa de emergencia limitó con carácter extraordinario ese incremento anual al 2 % durante 2023 y al 3 % durante 2024, para contener la inflación en los alquileres. El cambio estructural llegó con el nuevo índice previsto en la Ley 12/2023: el IRAV —Índice de Referencia de Arrendamiento de Vivienda—, definido por la Resolución del Instituto Nacional de Estadística de 18 de diciembre de 2024 y en vigor desde el 1 de enero de 2025. El IRAV sustituye al IPC como límite de la actualización en los contratos de vivienda habitual celebrados tras la entrada en vigor de la Ley 12/2023, el 26 de mayo de 2023. Su cálculo toma el menor de varios indicadores —entre ellos el IPC y la inflación subyacente—, de modo que su resultado se sitúa por debajo de la inflación general. Los contratos anteriores a esa fecha se siguen actualizando conforme a lo pactado, habitualmente el IPC.

La fianza y las garantías adicionales

A la firma del contrato es obligatorio prestar fianza en metálico: conforme a su artículo 36, una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y dos en el de uso distinto. Durante los cinco primeros años de contrato —siete si el arrendador es persona jurídica— la fianza no puede actualizarse. La normativa autonómica —también en la Región de Murcia— puede exigir que el arrendador deposite esa fianza ante el organismo competente.

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, puso coto a una práctica frecuente: la exigencia de garantías adicionales a la fianza. El artículo 36 permite pactar garantías complementarias —aval bancario, depósito o meses adicionales—, pero en el arrendamiento de vivienda, y para contratos de hasta cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), el valor de esa garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta. Sumando fianza y garantía adicional, el arrendador no puede exigir por adelantado más de tres mensualidades.

Obligaciones de las partes: conservación, obras y gastos

El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta, cuantas reparaciones sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, conforme a su artículo 21. El arrendatario, a su vez, soporta las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda y debe reponer los deterioros causados por su culpa. Las obras que modifiquen la configuración de la vivienda requieren, según su artículo 23, el consentimiento escrito del arrendador, que en su defecto puede exigir, al término del contrato, la reposición al estado anterior.

En cuanto a los gastos, el artículo 20 permite pactar que los gastos generales del inmueble y los servicios de que disfrute la vivienda corran a cargo del arrendatario, pero solo si consta por escrito y se determina el importe anual a la firma. Sin ese pacto expreso y cuantificado, los gastos generales corresponden al arrendador.

Desistimiento del arrendatario y resolución del contrato

El inquilino no queda atado indefinidamente. El artículo 11 le reconoce el derecho a desistir —abandonar el contrato— una vez transcurridos al menos seis meses, comunicándolo con una antelación mínima de treinta días. Las partes pueden pactar que, en tal caso, el arrendatario indemnice al arrendador con una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir, y la parte proporcional en los períodos inferiores al año. Esa indemnización solo se debe si se pactó expresamente y dentro de ese límite legal.

La resolución del contrato por incumplimiento se regula en el artículo 27: el arrendador puede resolver, entre otras causas, por la falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas, por el subarriendo o la cesión no consentidos, o por causar la vivienda daños dolosos; el arrendatario, por su parte, puede resolver si el arrendador no realiza las reparaciones necesarias o perturba su uso. La cuantificación del perjuicio cuando el inquilino abandona antes de tiempo sin cobertura contractual ha sido precisada por el Tribunal Supremo: la Sentencia de la Sala Primera 1469/2025, de 21 de octubre de 2025 (ECLI:ES:TS:2025:4569), aun referida a un arrendamiento de uso distinto, toma como pauta orientativa el propio artículo 11 de la LAU para fijar el lucro cesante del arrendador, moderando la indemnización al tiempo razonable para realquilar el inmueble.

Las zonas de mercado residencial tensionado

La Ley 12/2023 introdujo un instrumento de intervención sobre la renta: la declaración de zona de mercado residencial tensionado, competencia de las comunidades autónomas. En esas áreas, la renta de los nuevos contratos no puede superar la del contrato anterior sobre la misma vivienda en los últimos cinco años, actualizada conforme a la cláusula pactada, según su artículo 17.6. Cuando el arrendador es gran tenedor —la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, umbral que la comunidad autónoma puede reducir a cinco en la zona declarada—, la renta queda además topada, conforme a su artículo 17.7, por el sistema estatal de índices de precios de referencia. Su aplicación depende de que la comunidad autónoma haya declarado formalmente la zona; hasta la fecha solo algunas lo han hecho, por lo que en buena parte del territorio, incluida la Región de Murcia, la renta inicial sigue siendo de libre fijación.

Cómo le ayudamos con el contrato de arrendamiento de vivienda desde RCM Legal

Existen puntos de fricción que se repiten en el arrendamiento de vivienda y que casi siempre nacen de un contrato mal redactado: cláusulas de duración que ignoran la prórroga obligatoria, actualizaciones de renta aplicadas sin pacto expreso o por encima del IRAV, fianzas y garantías adicionales que superan el límite legal, desistimientos sin preaviso e indemnizaciones desproporcionadas, o resoluciones por impago mal instrumentadas que se alargan en los tribunales. Un contrato preciso y ajustado a la LAU previene la mayor parte de estos conflictos; un contrato descuidado los provoca.

Desde RCM Legal, abogados inmobiliarios en Murcia, redactamos y revisamos contratos de arrendamiento de vivienda para arrendadores y arrendatarios, verificamos la legalidad de plazos, renta, fianza y garantías, y le representamos en las reclamaciones por impago, desistimiento o devolución de la fianza. Asesoramos también a propietarios e inquilinos no residentes que arriendan o alquilan vivienda en España, en coordinación con las claves jurídicas de la compra de vivienda. Cuéntenos su caso.