Impuestos del no residente propietario de vivienda en España: IRNR, renta imputada y modelo 210

Ser propietario de una vivienda en España sin residir fiscalmente en el país genera obligaciones tributarias que se repiten cada año y que muchos titulares desconocen hasta que reciben un requerimiento de la Agencia Tributaria. Los impuestos del no residente sobre su vivienda no se agotan en el momento de la compra: el Impuesto sobre la Renta de no Residentes grava también el mero disfrute del inmueble, las rentas que produce si se arrienda y, en su día, la ganancia obtenida al venderlo. Conviene, por tanto, conocer con precisión qué se paga, cómo se calcula la renta imputada del no residente y qué modelos deben presentarse cada ejercicio.

El IRNR: cómo tributa quien tiene un inmueble en España sin residir

Quien no es residente fiscal en España pero es titular de un inmueble situado en territorio español tributa por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), regulado en el texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo. El tipo general de gravamen es del 24 %, si bien se reduce al 19 % para los contribuyentes residentes en otro Estado de la Unión Europea, así como en Islandia, Noruega y Liechtenstein, conforme a su artículo 25.

Sobre esa tributación interna opera, además, la red de convenios para evitar la doble imposición que España tiene suscritos con la mayoría de países. En materia de bienes inmuebles, la regla general de esos convenios —siguiendo el modelo de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE)— atribuye la potestad de gravar al Estado donde radica el inmueble; es decir, España conserva el derecho a exigir el impuesto, y el país de residencia del titular corrige después la doble imposición. La mecánica general del impuesto, con sus convenios y obligaciones formales, la analizamos en detalle en Fiscalidad del no residente en España.

La renta imputada: por qué se paga aunque la vivienda no se alquile

El punto que más sorprende al propietario extranjero es que se paga IRNR aun cuando la vivienda permanezca vacía o se destine a uso propio. Cuando un inmueble urbano está a disposición de su titular y no genera rendimientos —no se alquila—, la ley entiende que produce una renta ficticia: la llamada renta imputada. Su artículo 24.5 remite, para cuantificarla, al régimen de imputación de rentas inmobiliarias del artículo 85 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El cálculo es sencillo. La base imponible resulta de aplicar un porcentaje al valor catastral del inmueble, que figura en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles: el 1,1 % cuando el valor catastral haya sido revisado mediante un procedimiento de valoración colectiva con efectos recientes, y el 2 % en el resto de los casos. Sobre esa base se aplica el tipo del IRNR —19 % o 24 % según la residencia—. La renta se computa en proporción a los días de titularidad durante el año y no admite deducción de gasto alguno. Esta renta imputada se declara mediante el modelo 210, que puede presentarse durante todo el año natural siguiente a la fecha de devengo, fijada a 31 de diciembre.

El modelo 210 y la tributación del alquiler

El modelo 210 es la autoliquidación con la que el no residente declara todas sus rentas inmobiliarias en España, tanto la renta imputada como los rendimientos del arrendamiento si decide alquilar la vivienda. La tributación del alquiler, sin embargo, difiere de forma relevante según dónde resida el titular. Los residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein tributan sobre el rendimiento neto —pueden deducir los gastos asociados al arrendamiento en proporción al periodo de alquiler— y al tipo del 19 %. El resto de no residentes tributan sobre el ingreso íntegro, sin deducción de gastos, y al 24 %.

En cuanto a la forma de declararlo, una novedad de aplicación reciente conviene tener presente. La Orden HAC/56/2024, de 25 de enero, permite, para los rendimientos del arrendamiento devengados desde el 1 de enero de 2024, agrupar anualmente en una sola autoliquidación las rentas cuyo resultado sea a ingresar, de modo que el plazo de presentación pasa a ser los primeros veinte días naturales del mes de enero del año siguiente al devengo. Antes de esta reforma, el titular debía presentar una declaración por cada inmueble con carácter trimestral, lo que multiplicaba las obligaciones formales.

La retención del 3 % al vender: el modelo 211

La última obligación se activa al transmitir la vivienda. Su artículo 25.2 impone al comprador de un inmueble cuyo vendedor sea no residente la obligación de retener e ingresar el 3 % de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del IRNR que corresponde al transmitente. Esa retención se ingresa mediante el modelo 211 en el plazo de un mes desde la transmisión, y opera como garantía de que el no residente cumplirá con el impuesto de su ganancia patrimonial.

El vendedor, por su parte, debe declarar la ganancia patrimonial obtenida —que tributa al 19 %— presentando su propio modelo 210, del que deduce la retención soportada; si la cantidad retenida excede de la cuota resultante, puede solicitar la devolución del exceso. Esta mecánica se enmarca en el conjunto de impuestos y garantías de la compraventa que tratamos en Comprar vivienda en España siendo no residente.

Un debate abierto: la propuesta de gravar la compra por no residentes extracomunitarios

En el plano del debate público, conviene situar con prudencia una medida que ha tenido amplia repercusión. El 13 de enero de 2025, el Gobierno anunció un paquete de actuaciones en materia de vivienda que contemplaba la posibilidad de gravar con un tipo de hasta el 100 % la adquisición de inmuebles por parte de no residentes extracomunitarios. Se trata, a día de hoy, de una propuesta de política legislativa: no existe norma en vigor, ni siquiera anteproyecto tramitado, que la haya materializado, por lo que ninguna obligación tributaria deriva de ella. Es un asunto cuya evolución conviene seguir —por su eventual impacto en las inversiones inmobiliarias extranjeras—, pero que a fecha de hoy no altera el régimen descrito.

Cómo le ayudamos con la fiscalidad de su vivienda en España desde RCM Legal

Existen varios puntos de fricción que, en la práctica, generan sanciones y recargos evitables. El más frecuente es el desconocimiento de la renta imputada: el titular que solo usa la vivienda unas semanas al año da por hecho que nada debe declarar y acumula ejercicios sin presentar el modelo 210, que la Administración puede reclamar con intereses. A ello se suman los errores en la aplicación del convenio de doble imposición, la deducción indebida de gastos por quien no reside en la Unión Europea, o la falta de coordinación entre la retención del 3 % y la declaración de la ganancia al vender, que a menudo deja al vendedor sin recuperar un exceso que le correspondía.

Desde RCM Legal asesoramos a propietarios extranjeros en toda la fiscalidad del no residente con vivienda en España: calculamos y presentamos el modelo 210 por la renta imputada y por el alquiler, planificamos la tributación conforme al convenio aplicable y gestionamos la retención del 3 % y la devolución en la venta. Si es usted titular de un inmueble en la Región de Murcia o en la provincia de Alicante, o proyecta serlo, nuestros abogados fiscalistas para no residentes ordenan sus obligaciones y evitan contingencias con la Agencia Tributaria. Cuéntenos su caso.