Comprar vivienda en España siendo no residente: NIE, impuestos y garantías en la Costa Cálida y la Costa Blanca

Comprar una vivienda en España siendo no residente es una operación jurídicamente ordenada, pero sujeta a trámites, impuestos y garantías que conviene conocer antes de comprometer cualquier pago. Quien adquiere una segunda residencia en la Costa Cálida —el litoral de la Región de Murcia— o en la Costa Blanca —la provincia de Alicante— recorre las mismas fases (identificación fiscal, comprobación registral, contrato, escritura e impuestos), pero con tipos impositivos autonómicos distintos y, en la obra nueva, con reglas específicas de protección del comprador. Esta guía ordena esas claves para el comprador extranjero.

Qué es el NIE y por qué es imprescindible para comprar

El NIE es el primer trámite y sin él no puede completarse la compra. El número de identidad de extranjero (NIE) es el identificador fiscal que España asigna a todo extranjero que realice actos con trascendencia económica en el país: firmar un contrato de arras, escriturar ante notario, liquidar impuestos o abrir una cuenta bancaria. Su régimen se contiene en el Reglamento de la Ley de Extranjería, aprobado por el Real Decreto 557/2011, conforme a su artículo 206, que lo configura como número personal, único y exclusivo.

El no residente puede solicitarlo ante el Consulado español de su país de residencia o ante las Oficinas de Extranjería en España. Mediante un poder notarial —el documento por el que se autoriza a un tercero a actuar en nombre del comprador— puede delegarse toda la gestión en un representante local, de modo que la operación se cierre sin necesidad de desplazarse.

La comprobación registral previa: la nota simple

Antes de entregar cualquier cantidad debe verificarse quién es el titular del inmueble y qué cargas soporta. La nota simple es el documento del Registro de la Propiedad que acredita la titularidad, la descripción registral de la finca y las cargas —hipotecas, embargos, servidumbres— que pesan sobre ella. Conforme a la Ley Hipotecaria, la inscripción registral otorga publicidad y protege a quien contrata confiando en su contenido, de ahí que la nota simple sea el punto de partida de toda comprobación.

Esta verificación es el núcleo de la due diligence inmobiliaria —la revisión jurídica del inmueble previa a la firma—. La lista completa de comprobaciones (deudas con la comunidad de propietarios, IBI pendiente, situación urbanística o certificado energético) la detallamos en nuestra guía jurídica para el comprador internacional.

Las arras y el contrato de compraventa

La operación suele iniciarse con un contrato de arras antes de la escritura notarial. Las arras son una cantidad que el comprador entrega como señal; su modalidad más frecuente, las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, permite a cualquiera de las partes desistir: el comprador pierde lo entregado y el vendedor, si es quien desiste, lo devuelve duplicado. La calificación del contrato —arras confirmatorias, penales o penitenciales— produce consecuencias muy distintas y conviene precisarla por escrito, extremo que analizamos con detalle en la guía enlazada.

Cuántos impuestos pagará: la Costa Cálida frente a la Costa Blanca

El impuesto principal de la compra depende de si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva, y de la comunidad autónoma donde radique el inmueble. Este es el punto donde la Costa Cálida y la Costa Blanca divergen.

En vivienda de segunda mano se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), de tipo autonómico, sobre el valor de referencia del Catastro:

• Región de Murcia (Costa Cálida): tipo general del 7,75 %, tras la rebaja introducida por la Ley 3/2025, de 23 de julio, con efectos desde el 25 de julio de 2025 (antes era del 8 %).
• Comunidad Valenciana (Costa Blanca): tipo general del 9 % hasta 1.000.000 de euros y del 11 % en el exceso, conforme a la Ley 5/2025, de 30 de mayo, con efectos para los hechos imponibles devengados desde el 1 de junio de 2026 (antes era del 10 %).

En obra nueva se paga IVA al 10 % —tipo reducido de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido— más Actos Jurídicos Documentados (AJD), también de tipo autonómico: el 1,5 % en la Región de Murcia y el 1,4 % en la Comunidad Valenciana. La autoliquidación del ITP y del AJD se practica con el Modelo 600.

Conviene advertir que los tipos reducidos previstos para la vivienda habitual no alcanzan, por regla general, al no residente que adquiere una segunda residencia: se le aplica el tipo general. A estos impuestos se suman notaría y registro, de modo que el comprador debe presupuestar entre un 10 % y un 14 % del precio en costes adicionales.

La compra sobre plano: la garantía de las cantidades anticipadas

Cuando se compra sobre plano —off-plan, esto es, una vivienda aún no construida o en construcción—, la ley obliga al promotor a garantizar la devolución de las cantidades que el comprador va entregando a cuenta. Es una protección esencial: sin ella, el impago o la insolvencia del promotor dejaría al comprador sin vivienda y sin dinero.

La disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), en la redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio —que derogó la anterior Ley 57/1968 con efectos desde el 1 de enero de 2016—, exige que el promotor garantice, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades anticipadas más el interés legal, mediante aval solidario de entidad de crédito o seguro de caución, e ingrese esos fondos en una cuenta especial y separada.

El Tribunal Supremo construyó bajo la normativa anterior una doctrina protectora rigurosa que informa el régimen vigente: la STS (Pleno), Sala 1.ª, de 21 de diciembre de 2015 (núm. 733/2015) declaró responsable frente al comprador a la entidad de crédito que admite en cuenta las cantidades anticipadas sin exigir al promotor la apertura de la cuenta especial y la garantía. En la práctica, antes de entregar cualquier cantidad a cuenta debe exigirse y verificarse el aval o el seguro correspondiente.

Los impuestos posteriores: el Modelo 210 y la retención del 3 % al vendedor no residente

La compra no agota las obligaciones fiscales. Como propietario, el no residente presenta cada año el Modelo 210 del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) —que grava una renta imputada por la mera titularidad si la vivienda no está alquilada— y abona el IBI municipal; el detalle de estas obligaciones anuales está en la guía enlazada más arriba.

Hay, además, una obligación que recae sobre el comprador cuando quien vende es no residente: retener el 3 % del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria en el plazo de un mes mediante el Modelo 211, conforme al artículo 25.2 del Texto Refundido de la Ley del IRNR, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004. La retención no es optativa: si el comprador la omite, responde solidariamente del impuesto que el vendedor no residente dejó de pagar. Por ello debe anticiparse en la negociación del precio y reflejarse en el contrato.

Por qué conviene contar con asesoramiento jurídico propio

El comprador que actúa sin asesoramiento propio queda expuesto a los intereses de las demás partes. El notario da fe pública de la escritura y controla su legalidad formal, pero no negocia en su nombre ni valora la conveniencia económica de la operación; la agencia y el promotor, por su parte, tienen un interés legítimo en cerrar la venta. Contar con un abogado que le represente solo a usted asegura que alguien vela únicamente por el interés del comprador: comprueba la titularidad y las cargas, califica las arras, revisa la garantía de la obra nueva, cuantifica los impuestos autonómicos y coordina la escritura y el Registro. Esa función —defender al comprador con independencia de vendedor y promotor— es la razón de ser del asesoramiento jurídico propio.

Preguntas frecuentes

¿Necesito estar en España para comprar?

No. Con el NIE y un poder notarial otorgado a un representante, la operación puede completarse a distancia, incluida la firma de la escritura.

¿Comprar una vivienda me da derecho a residir en España?

No. La autorización de residencia por inversión inmobiliaria —la Golden Visa— quedó suprimida por la Ley Orgánica 1/2025, con efectos desde el 3 de abril de 2025. La compra ya no genera, por sí sola, derecho de residencia.

¿Qué diferencia de impuestos hay entre la Costa Cálida y la Costa Blanca?

En segunda mano, la Región de Murcia aplica un ITP general del 7,75 % y la Comunidad Valenciana del 9 % (11 % por encima de 1.000.000 de euros). En obra nueva el IVA es del 10 % en ambas y el AJD es del 1,5 % en Murcia y del 1,4 % en la Comunidad Valenciana.

¿Qué ocurre si el promotor no entrega la vivienda comprada sobre plano?

El aval de entidad de crédito o el seguro de caución exigidos por la disposición adicional primera de la LOE deben devolver al comprador las cantidades anticipadas más el interés legal.

Si compro a un vendedor no residente, ¿debo retener algo?

Sí. El comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo con el Modelo 211 en el plazo de un mes; de no hacerlo, responde solidariamente del impuesto del vendedor.

Cómo le ayudamos a comprar su vivienda en Murcia y Alicante desde RCM Legal

Existen en estas operaciones puntos de fricción que rara vez percibe el comprador extranjero hasta que aparecen: coordinar el NIE, la cuenta bancaria y el poder desde otro país; unos tipos autonómicos que han cambiado en 2025 y 2026 y que difieren entre la Costa Cálida y la Costa Blanca; la necesidad de verificar el aval o el seguro antes de entregar cantidades sobre plano; y la retención del 3 % cuando el vendedor no reside en España, cuya omisión traslada la deuda al comprador. Actuar sin representación propia es, precisamente, lo que convierte estos detalles en un problema.

Desde RCM Legal acompañamos a compradores no residentes en toda la operación, en español e inglés, como abogados inmobiliarios en Murcia y Alicante para no residentes: obtención del NIE, due diligence registral, negociación y revisión de las arras, verificación de las garantías en la compra sobre plano, cálculo de los impuestos, escritura e inscripción en el Registro, tanto en la Costa Cálida como en la Costa Blanca. Cuando la adquisición forma parte de una planificación patrimonial más amplia, la coordinamos con la sucesión del no residente. Puede conocer nuestra práctica de derecho inmobiliario y, si está estudiando una compra en la Región de Murcia o en Alicante, cuéntenos su caso.