Comprar vivienda en España: las claves jurídicas para el comprador internacional

Adquirir una vivienda en España desde el extranjero es una operación jurídicamente bien ordenada, pero comprende fases, obligaciones fiscales y riesgos específicos que conviene conocer antes de comprometerse. Esta guía recorre los aspectos más relevantes para el comprador internacional.

El NIE: primer trámite imprescindible

El número de identidad de extranjero (NIE) es el identificador fiscal necesario para cualquier acto con efectos en España: firmar un contrato de arras, abrir una cuenta bancaria, escriturar ante notario o liquidar impuestos. Sin él, ninguna de estas gestiones puede completarse. Se solicita ante el Consulado español en el país de residencia del comprador —la vía más cómoda cuando la compra no se inmineinte— o ante las Oficinas de Extranjería en España si el comprador ya está aquí. Mediante un poder notarial puede delegarse la gestión a un representante local.

La cuenta bancaria española y el justificante de fondos

Las entidades bancarias españolas solicitan acreditar el origen lícito de los fondos conforme a la normativa de prevención del blanqueo de capitales (Ley 10/2010, de 28 de abril). Los pagos vinculados a la compra —arras, precio de escritura, impuestos— se realizan desde cuenta española, lo que exige abrir una antes de iniciar la operación. El trámite no es complejo, pero requiere preparar la documentación con antelación.

El contrato de arras: qué se firma antes de la escritura

En España es habitual que la operación se inicie con un contrato de arras antes de la escritura notarial. Su modalidad más frecuente es la de arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), que permiten a cualquiera de las partes desistir de la operación: el comprador pierde lo entregado; el vendedor devuelve el doble. La calificación jurídica del contrato —arras confirmatorias, penales o penitenciales— tiene consecuencias radicalmente distintas; conviene precisarla por escrito y revisarla antes de firmar.

Los impuestos de la compra

La carga fiscal varía según si la vivienda es nueva o de segunda mano:

• Segunda mano: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), a tipo autonómico. En la Región de Murcia el tipo general es del 8 % sobre el valor de mercado del inmueble.
• Obra nueva: IVA al 10 % más Actos Jurídicos Documentados (AJD), a tipo que varía por comunidad autónoma (1,5 % en Murcia con carácter general).

A estos impuestos se añaden los gastos de notaría, registro y asesoramiento. En conjunto, el comprador debe presupuestar entre un 10 % y un 14 % del precio de adquisición en costes adicionales. Conocer esta cifra de antemano evita tensiones de tesorería en el momento de escriturar.

Las obligaciones fiscales anuales del propietario no residente

La compra no agota las obligaciones fiscales. Una vez propietario, el no residente debe hacer frente cada año a dos tributos:

• Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): si la vivienda no está alquilada, Hacienda presupone una renta por el mero hecho de la tenencia. La base imponible es el 1,1 % del valor catastral (si ha sido revisado en los últimos diez años) o el 2 % en otro caso, y el tipo aplicable es el 19 % para residentes en la Unión Europea/EEE y el 24 % para el resto. El modelo es el 210 y la presentación es anual (año siguiente al de devengo).
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): tributo municipal sobre el valor catastral del inmueble, de devengo anual, que abona el propietario con independencia de su residencia.

Un punto crítico: la retención del 3 % cuando el vendedor no reside en España

Cuando quien vende la vivienda no es residente en España, el comprador está legalmente obligado a retener el 3 % del precio de compraventa e ingresarlo en la Agencia Tributaria en el plazo de un mes mediante el modelo 211 (artículo 25.2 del Texto Refundido de la Ley del IRNR, Real Decreto Legislativo 5/2004). Esta retención no es optativa: si el comprador omite practicarla, se convierte en responsable solidario del impuesto que el vendedor no residente dejó de pagar. Es uno de los errores más costosos en operaciones entre particulares internacionales, y debe anticiparse en la negociación del precio y en el contrato.

La revisión jurídica previa a la firma: qué verificamos

Antes de comprometer ningún pago, realizamos una revisión que cubre, como mínimo:

• Nota simple del Registro de la Propiedad: acredita titularidad, cargas (hipotecas, embargos, servidumbres) y descripción registral del inmueble. Es el punto de partida de toda due diligence inmobiliaria.
• Deudas con la comunidad de propietarios: el adquirente responde de las deudas del vendedor con la comunidad correspondientes al año en curso y los tres anteriores (artículo 9 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal). Si el vendedor acumula cuotas impagadas, se trasladan al nuevo propietario.
• IBI pendiente: la deuda tributaria sigue al inmueble. Conviene exigir el recibo corriente del IBI y las últimas tres anualidades.
• Situación urbanística: clasificación del suelo, licencias, expedientes de disciplina urbanística, posibles infracciones no regularizadas.
• Certificado de eficiencia energética: obligatorio para la venta (Real Decreto 235/2013); su ausencia puede dar lugar a sanciones para el vendedor e incidir en el precio de mercado.
• Estado físico del inmueble: coordinar la visita técnica cuando el estado de conservación lo aconseje.

Esta revisión no es una formalidad: identifica los problemas que, de no detectarse antes de escriturar, pasan a ser responsabilidad del comprador.

Financiación hipotecaria para no residentes

Las entidades bancarias españolas ofrecen hipotecas a compradores no residentes, aunque con condiciones más restrictivas que para residentes: el préstamo máximo suele situarse en el 60-70 % del valor de tasación o de compraventa, frente al 80 % habitual para residentes. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, exige la entrega de la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) al menos diez días antes de la firma, así como el acto de transparencia ante notario. Si parte del precio se financia con hipoteca, la coordinación entre la firma del préstamo y la escritura de compraventa requiere planificación cuidadosa.

El fin de la Golden Visa inmobiliaria

Un cambio normativo de primer orden que afecta a los compradores internacionales: la autorización de residencia por inversión inmobiliaria —conocida como Golden Visa, que se obtenía con la adquisición de bienes inmuebles por importe igual o superior a 500.000 euros— fue suprimida por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, con efectos desde el 3 de abril de 2025. La compra de vivienda en España ya no genera, por sí sola, derecho de residencia. Los compradores que necesiten regularizar o planificar su residencia junto a la adquisición deben analizar otras vías —residencia no lucrativa, nómada digital, reagrupación familiar— antes de comprometerse.

Cómo le acompañamos desde RCM Legal

Acompañamos a compradores internacionales en toda la operación, en español e inglés: obtención del NIE, apertura de cuenta, revisión jurídica del inmueble, negociación y revisión del contrato de arras, escrituración ante notario, liquidación de impuestos y coordinación con el Registro de la Propiedad. Si está estudiando una adquisición en la Costa Cálida o en la Región de Murcia, expónganos la operación y le indicaremos los pasos y los costes con precisión.