Comprar vivienda en España siendo no residente: la hoja de ruta
NIE, cuenta bancaria, impuestos y la revisión legal que evita sorpresas. Acompañamos a compradores internacionales en toda la operación, de la reserva a la entrega de llaves.
Adquirir una vivienda en España desde el extranjero es perfectamente viable —cada año lo hacen numerosos compradores internacionales en la Costa Cálida—, si bien el proceso comprende trámites fiscales y registrales que no conviene improvisar. Esta es la hoja de ruta para llevarlo a cabo con plena seguridad jurídica.
Los primeros trámites: NIE, cuenta y poder
Antes de firmar necesitará el NIE (número de identidad de extranjero), imprescindible para cualquier operación con efectos en España, y normalmente una cuenta bancaria en una entidad española para los pagos e impuestos. Ambos pueden gestionarse mediante un poder notarial otorgado ante notario o cónsul, sin necesidad de desplazarse para cada gestión. La entidad financiera exigirá, además, justificar el origen de los fondos conforme a la normativa de prevención del blanqueo de capitales (Ley 10/2010).
El contrato de arras: qué firma antes de la escritura
Es habitual que la operación se inicie con un contrato de arras. Las más frecuentes son las arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), que permiten desistir perdiendo la cantidad entregada —o devolviéndola duplicada, si quien desiste es el vendedor—. Conviene precisar por escrito su naturaleza: de ella depende qué ocurre si la compra finalmente no se consuma.
Los impuestos de la compra
La factura fiscal depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano:
- Segunda mano: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), de tipo autonómico —en la Región de Murcia, con carácter general, el 8 %—.
- Obra nueva: IVA (10 %) más Actos Jurídicos Documentados (AJD).
A ello se añaden notaría, registro y asesoramiento jurídico; en conjunto, conviene presupuestar entre un 10 % y un 14 % sobre el precio. Tras la compra, el inmueble genera obligaciones anuales aun sin alquilarlo: el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR, modelo 210), que grava una renta imputada calculada sobre el valor catastral, y el IBI municipal.
Un punto crítico si el vendedor es no residente
Cuando quien vende es no residente, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211 (artículo 25.2 del Texto Refundido de la Ley del IRNR), a cuenta de la ganancia patrimonial del vendedor. Omitir esa retención convierte al comprador en responsable del pago. Es uno de los errores más costosos en las operaciones entre particulares extranjeros y conviene anticiparlo desde el contrato.
La revisión legal que evita sorpresas
Antes de pagar comprobamos, mediante la nota simple del Registro de la Propiedad, que la vivienda esté libre de cargas (hipotecas, embargos, servidumbres); que esté al corriente de las deudas con la comunidad —de las que el adquirente responde respecto del año en curso y los tres anteriores, conforme al artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal— y de impuestos; que la situación urbanística y las licencias estén en regla; que cuente con el certificado de eficiencia energética; y que el vendedor tenga plena capacidad y título para vender. Esta due diligence es lo que evita los problemas más caros tras la firma.
Un cambio relevante: el fin de la «Golden Visa»
Conviene saber que la autorización de residencia por inversión inmobiliaria —la llamada Golden Visa, que se obtenía con la adquisición de inmuebles por importe igual o superior a 500.000 euros— fue suprimida por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, con efectos desde el 3 de abril de 2025. La compra de vivienda ya no otorga, por sí sola, derecho de residencia, lo que aconseja planificar por separado la adquisición y, en su caso, la vía de residencia que mejor se ajuste a su situación.
Cómo le acompañamos desde RCM Legal
Acompañamos a compradores internacionales en toda la operación —en español e inglés—: NIE, cuenta, due diligence registral y urbanística, contrato de arras, escritura, liquidación de impuestos e inscripción. El cliente adopta las decisiones; nuestro despacho vela por que la operación se ajuste plenamente a Derecho. Expónganos la operación que desea realizar y le indicaremos los siguientes pasos.